戴德梁行:逐鹿旧改,能否“躺赢”?

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广州,2019年8月12日——2019年上半年,全国土地市场逐渐“回暖”,而广州持续升温的迹象显著。数据显示,上半年全市土地供应同比增加59.6%,带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米;土地成交额高达583.3亿元,是历年来同期成交金额最高的一年。

同样火热的还有旧改市场。越秀地产参与番禺里仁洞村旧改,投资金额高达210亿元;“过江龙”升龙集团联合方圆,以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改;早在去年,升龙就拿下了南沙第一个旧改项目,即金州、冲尾自然村改造。地理位置优势明显、成本低及可观利润等因素,吸引众多房企抢跑旧改新赛道。时代、保利、富力及佳兆业等,争分夺秒布局旧改版图,以获取大量的土地储备。

城市更新项目涉及多个主体,且流程复杂、周期冗长,需要长期的资金支持,是一项复杂的工程。在高利润背后,动辄投资数十亿、甚至上百亿的旧改项目,让房企承受着巨大的风险和挑战。如何把握旧改黄金时代,紧跟政策动向,制胜城市更新?享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,近日重磅推出《粤港澳大湾区城市更新进化论》,前瞻性地从湾区多城旧改政策对比、更新进程及“进化趋势”,结合具有极强实操性的案例分析,透视大湾区城市更新的未来机遇。

土地开发强度超警戒线 旧改成下一个蓝海

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,大湾区作为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,吸引了大量人才与产业集聚。截至2018年底数据显示,在国内三大城市群中,坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头,京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区同样备受新晋人才欢迎,近四年常住人口增量高达563万人,是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区,拥有5.6万平方公里的土地面积,仅为另两大城市群的约四分之一,土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下,湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步,城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源,促进经济可持续发展的最佳方案。

▲图1 中国三大城市群主要指标对比。来源:《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部;数据时间节点:2018年底(香港、澳门第三产业比重为2017年底数值)

大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特点,大量的存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫。其中,香港、澳门平均人口密度相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍,建设用地有限,土地承载压力高,通过项目重建来提高容积率,是这两个城市进行城市更新的重点。

深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线,通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高;广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主,土地开发强度低于佛山、东莞等城市,但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%,传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%,城市更新势在必行。

▲图2 2017年粤港澳大湾区土地开发强度、人口密度和单位产值。来源:各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、澳门地图绘制暨地籍局、戴德梁行研究部

摸透政策 “因地制宜”

制胜城市更新,关键在于对政策的把握,以及“因地制宜”。湾区各城针对自身特点和发展现状制定了相应措施,推进及优化城市更新进程,包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

戴德梁行华中区研究部团队收集整理了截至2019年5月底大湾区10个*(*澳门的都市更新相关法规尚未正式出台,故不在分析范畴内)城市的最新市级城市更新政策。通过梳理超过130份政策文件,总结归纳出八大关键指标(共80个细分指标),以各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分。结果显示,核心城市深圳、香港和广州,成为大湾区城市更新的“尖子生”。

▲图3 粤港澳大湾区城市更新政策综合评分。惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。来源:戴德梁行研究部

▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。来源:各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

在城市更新全面提速下,各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向,以湾区核心城市为例:

香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构,由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩,为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导,存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起,深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩,为一级土地成交量的1.5倍。

除此之外,城市更新项目在股权转让、股权融资质押等环节,通常还会评估持有该项目的项目公司股东全部权益市场价值。不同阶段、不同用途的城市更新项目价值不同,准确厘定评估价值类型、价值内涵,掌握各种情况下城市更新项目的评估方法,对于拿地、合作谈判、融资、投资决策等具有重要意义。

文章来源:戴德梁行


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